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土地出让公告:
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土地出让价格评估三特点

    土地招拍挂出让价格评估,是估价人员根据拟出让地块条件和土地市场情况,依据《城镇土地估价规程》组织,对拟出让地块的正常土地市场价格进行评估。笔者通过对土地招拍挂出让评估方法的研究,认为土地出让价格评估具有以下特点:

    采取公开市场价值标准

    由于国有建设用地使用权招拍挂出让是遵循公开、公平、公正的原则,属于一种真正的市场行为,因此土地招拍挂评估理应采用公开市场价值标准。也就是拟出让宗地在估价基准日时,并且在设定的容积率、建筑密度、绿地率、开发程度等条件下的正常公开市场价格。特别指出的是,土地招拍挂出让评估不同于强制拍卖评估,因为强制拍卖评估要考虑短期内强制处分标的物时造成的价格折减。

    估价基准日应为招拍挂出让日

    在实际估价工作中,估价人员通常将实地查勘估价期间的某一个日期定为估价基准日,但估价基准日并非总是在估价日期的期间,也可能因特殊需要,将过去或未来的某个日期定为估价基准日。而国有建设用地使用权招拍挂出让,一般都会提前一段时间在新闻媒体上刊登公告,土地出让人要先行委托专门的估价机构对拟出让土地进行评估。为真正体现出所评估的土地使用权价格是在出让日正常、公开市场条件下的价格水平,其估价基准日应与出让时间相一致。

    不同出让方式可侧重采用不同的估价方法

    国有建设用地使用权招标、拍卖、挂牌三种出让方式,分别选用针对性、适应性强的估价方法,这是保证估价结果合法、合理的关键一步。以拍卖方式出让国有建设用地使用权时,宜重点选取市场法、假设开发法等评估方法。市场法能够充分考虑在估价基准日近期市场上,类似宗地的交易行情和市场承受能力,其测算价格简单明了,容易被土地出让人和竞买者认同和接受;假设开发法则详细分析了拟出让土地在规划条件限制范围内,最有效的利用方式、建筑成本以及当前房地产市场现状和未来可能带来的收益等因素。此外,以挂牌方式出让国有建设用地使用权时,如果拟出让地块在缺乏交易案例,但存在潜在性收益的情况下,除可选取假设开发法等方法外,也可以侧重选取收益还原法。

    (国土资源报 / 作者:山东省嘉祥县国土资源局 高舒畅 李海冰)

2008年5月29日

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